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        以華潤灣瑞府的熱賣為開篇,年后的公寓市場似乎有點火。先是景田北某項目出現連夜排隊現象聚焦眼球,而近日也有消息稱,蛇口20套豪宅公寓一日內售罄;西麗某公寓項目一天成交1.2億;龍崗某公寓項目取消一口價房源,還漲價……接下來就來了解一下公寓市場真相吧。

        限售5年的公寓,到底為什么“火”?

        1、“人海戰術”托起的公寓市場

        去年起,新房市場多個項目啟動了二三級聯動,尤其是公寓項目,在高傭驅動下,大批中介宣傳,在朋友圈刷屏。

        上述景田北的公寓新盤,開盤出現連夜排隊就是二三級聯動的結果。5個點傭金之下中介打“街霸”、在朋友圈內打雞血等,開盤前夕號稱已有上萬批客戶登記,預計500多套公寓當日可清盤。龍崗中心城片區的一處新開盤的商務公寓,同樣因中介鋪天蓋地式的宣傳而被置業者留意到,有中介表示,該項目給中介的返點提成是其他項目的兩到三倍。

        在坪山,某個剛開盤的公寓項目甚至還舉行了轉介誓師大會?!叭撕鹦g”起了作用。中原數據顯示,在去年“7·31“新政之后,除了8、9月之外,四季度公寓的成交量都突破千套/月,其中11月更達到2620套。而今年前兩個月的數據比去年同期要好,今年2月公寓成交564套,相比同期增長43%。

        但需要指出的是,并非所有項目都奏效?!罢w公寓市場表現比較一般,主要是低總價低面積段的產品賣得比較好,項目自身價格吸引,再加上中介的鼓動,(交易)就成了?!币幻袌鋈耸咳缡潜硎?。

        2、需求端的發力:沒有房票 做長線投資

        二三級聯動是助力,但主因仍然是公寓的購買需求。公寓作為規避限購的產品,對于沒有房票的購房者比較友好,近年來成交量也一路走高。中原數據顯示,2018年商務公寓成交18384套創歷史新高,其中,總價在300萬以內的公寓成交占比超六成?!昂芏嗤獾乜瓦^來買公寓,他們沒有房票,又想著在做一些投資?!弊罱χ鴰Э涂捶康男〖o表示,她手上有幾個客戶都是一次性付款,其中一個外地客是因為孩子即將來工作,所以他連夜過來,就住在項目附近的酒店,全款買下一套30平左右的公寓。而談及如今公寓限售5年流動性變得更差,小紀坦言:“人家壓根就沒想過要賣,小面積的公寓租售比比住宅高,有的人買公寓是想著做長線投資?!?/p>

        據了解,購買商務公寓走的是商貸,一般貸款10年,利率上浮25%-35%;據小紀介紹,市場資金來源很多,企業貸的利率要比商貸低,氣球貸的貸款年限可以達20年。

        3、二手公寓轉手難 2016年買入如今降價90多萬拋

        一手公寓成交看似火,但事實上,市場對于購買公寓的普遍觀點是:除了核心區域的優質物業外,能買住宅就別買公寓。

        某房產論壇上就有網友總結過公寓的問題:

        1、得房率比較低,公攤系數太高,能到25%—35%,比住宅高了5%左右;

        2、居住成本高,水電費、物業費貴的飛起,一般公寓還不通燃氣;

        3、戶型有問題,通風采光沒有明確要求,一梯好幾戶人家,舒適度差;

        4、一般綠化都不是很理想,有20%就非常不錯了;

        5、轉手手續費復雜且價高,各項費用加起來一般能達到物業交易總價10%以上。

        ……

        而且,流動性差。

        前段時間,朋友圈里刷到一則賣房廣告——“龍華上塘地鐵口某盤,通燃氣帶陽臺,純正公寓用途,65.3平正兩房虧本90多萬急售,2016年10月買入價3674566元,繳納契稅11萬,供樓利息30萬,現僅售318萬實收?!?/p>

        據了解,該公寓項目目前有17套出售,近90天零成交,房源基本已掛牌超過7個月。

        此外,公寓的“三高”——首付高、利率高、稅費高也令很多投資客看不上?!拔也煌婀?,不好脫手,漲得不快,而且也有風險;投資住宅更穩妥,整棟的農民房也不錯,出租、然后博舊改拆遷?!币幻Y深投資客表示。

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